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郎咸平:房地产商很惶恐 降首付或引发危机

2009年03月19日
2009年房地产市场面临的问题已经和2008年不一样,2008年最大的问题是资金乱窜、造成房价暴涨的现象。2009年整个地产市场被冷冻住才是最可怕的。这就是我对2009年房地产市场的判断。


类似问题的国家不止是我们,比如俄罗斯。俄罗斯在2008年年底也碰到同样的危机,俄罗斯政府干了什么事?第一,国家出钱把这些房子买下来,然后租给老百
姓。为什么?俄罗斯政府的原话是:“为了使房地产开发不至于全面崩溃。”第二,俄罗斯居民购买住房享受到的税务优惠,可以增加1倍,买房子的钱可以免征个
人所得税,上限可以高达1万美元。从这一点上来说,我觉得我们政府目前对这个危机的重视程度还是不够的,没有想到这个危机来得那么快。俄罗斯的房地产市场
还没有我们火爆,已经碰到了重大问题,而俄罗斯政府的做法是直接参与。

当然,我的意思并不是我们也要做同样的事情,我们政府也没有这种财
力,也不可能垫资建住房。但是,我希望政府,不要再把注意力放在楼价是否下跌、楼价是否上升这个问题上,我觉得这个问题目前看起来是小问题,更可怕的是,
房地产商资金链紧张的结果会使2009年开始的房地产市场整个被冷冻住。而房地产市场被冷冻的结果,加上制造业的持续倒闭,将进一步影响到银行体系的安
全。

深圳有很多房地产商用零首付来促销,促销本身可以理解。但是对于这种政策,我也希望给我们的房地产商、银行,甚至给我们政府提出一个
新观念,那就是零首付也好,20%首付也好,这些都是次级债,次级债的真正问题就是国际金融资本和其马前卒找了一批信用不好的人,同时也缺乏信托责任的人
来买房子。什么叫缺乏信托责任?那就是他明明知道自己还不起钱,他还借钱买房子。通过当时很多造假的行为,让这些人合法地取得贷款。到最后的结果是次级债
爆发,次级债有1万多亿美元,而这1万多亿美元竟然造成如此恐怖的金融危机,这个冲击有多大啊。所以在我们的房地产市场全面停滞状态下,如果我们推动零首
付或者是20%首付的结果,就是立刻把银行推向火线,这些很可能造成另一场中国的次级债灾难的开始。

如果在中国也爆发次级债的话,那就冲
击太大了,我都不敢想象。所以我建议政府,在这个时刻,要从自己口袋里拿钱出来帮助地产商,从自己口袋拿钱出来帮助购屋者,而不要通过银行的运作,否则银
行会立刻被卷入金融危机当中去,会产生我们中国自己的金融危机。我给你举个例子。当美国发生金融危机时,花旗银行购买了很多这种次级债的债券,大概
3060亿美元,其中200亿美元亏损了,花旗银行亏损了美国政府怎么救?难道找别的银行去帮助它吗?不是的,而是从口袋里面直接拿出200亿美元帮助花
旗银行,美国政府说这个钱给你,兄弟扛住,千万别倒闭。它这么做有什么目的?这个目的就是绕开金融机构,不要让金融机构担负更多的风险,而由政府直接拿钱
来帮助这些银行。而这就是为什么我在这个时刻,会提出应该参考俄罗斯的政策,国家垫资构建住房,而不是要求银行给予房地产开发商更宽松的贷款。因为银行给
予房地产开发商更宽松贷款的结果,会使得银行更快地被卷入危机中,甚至可能爆发中国的次级债危机。

我对于我们现在的房地产市场是非常担忧
的。我担忧的问题,和我们一般媒体担忧的不一样,和政府担忧的也不一样,我把大家的担忧做一个总结,那就是房价持续下跌可能会造成断供的现象,而且制造业
企业大量倒闭,工人失业,可能还不起房贷也有断供的现象,从而影响到金融危机。我所担心的是什么?我所担心的是从2009年开始整个房地产市场被冷冻住
了,讲个最极端状况,那就是不再建造新的楼盘,这样做的结果会大面积地影响到相关行业,包括钢铁、水泥、型材等等,而这会造成大量的失业。政府在这个时
刻,我认为应该直接拿钱来帮助老百姓购买住房,政府不应该允许购买者首付20%或者更低的比例,同时更不允许零首付。因为只是用20%以下的自备款来首付
置业者,很可能会造成中国未来购房的次级债危机,这一点是我们一定要防范的。

目前,地产商内心是惶恐不安的,为什么?道理很简单,第一,
他的成本是刚性成本,比如购地成本、构建成本,还有其他刚性成本支出,如果资金积压,利息支出都是不得了的。刚性成本之下他们的需求面是什么?我们设身处
地为他们着想一下。大家购买房子主要的原因,不是说经济发展很好了,也不是老百姓每年的收入都增加50%,更富裕了,所以拿出一半钱去买房子。如果是这种
正常的购物行为的话,相对而言,多少资金流入楼市是比较容易预测的,因为你可以根据这个地区的经济发展来预测,房地产商可以根据需求,再慢慢来建房子,这
都是很好预测的。可是目前就不是这种情况,这个资金来源是搞不清楚的,有多少资金流入流出都无法预测的。

我在演讲的时候一再对房地产商们
讲,现在千万别拿地,金融危机最大的危机不是金融危机本身,而是大家对于危机的认识是不到位的。大家把事情看得太简单了。比如你买一块价格很低的地,然后
盖一些便宜的房子,这是一个很美好的愿望。可是我告诉你,当你去买了以后,如果经济持续恶化,你会发现房产的需求也是持续减少的,在没有需求的情况下,房
地产商难以生存,这就是为什么李嘉诚在这个时候停止所有的投资,而且手上保留221亿美元的现金,目的就准备渡过这个寒冬。所以在这个时刻拿地,我觉得就
有待商榷,这个风险太大。

有人说,李嘉诚每次都在危机的时候大量投资土地。其实那是过去的事情,这次他就没有了,他停止所有投资,因为过
去是中小萧条,这次是大萧条,不一样。所以最好这个时刻大家多留点现金,不要在这个时候急着买地,也不要有太多的幻想,因为大家没有经历过。如果李嘉诚都
停止投资了,大家最好思考思考。

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